Os grandes centros urbanos vêm sofrendo profundas e rápidas modificações em suas vocações, provocadas pelo dinamismo econômico, populacional, cultural e político. Consequentemente, o uso e ocupação deste espaço urbano se modifica constantemente. Em São Paulo, No final do século XIX, início do XX, antigas áreas rurais deram lugar a novos bairros com seus loteamentos residenciais e grandes áreas industriais também iniciaram sua instalação, crescendo e se desenvolvendo até final da década de 80.

Grandes industrias químicas, metalúrgicas, montadoras, antes instaladas em bairros afastados, já sentiam a presença de residencias e edifícios residenciais coexistindo quase muro a muro com elas, quando no final do século XX e início do XXI, inúmeras indústrias em seu processo de modernização, devido aos altos valores de seus imóveis em São Paulo e as dificuldades crescentes para atender as exigências ambientais para a obtenção de suas Licenças de Operação, iniciaram sua migração para áreas verdes localizadas no interior do Estado de São Paulo, cedendo lugar a inúmeros empreendimentos obsoletos, degradados e desvalorizados na cidade de São Paulo e Grande São Paulo.

Nesse contexto, o setor imobiliário começa a enfrentar de maneira mais forte o desafio de empreender em antigas áreas ocupadas por intensa atividade industrial no passado e todas as dificuldades e oportunidades que este novo movimento e ciclo econômico trazem em conjunto. Este artigo apresenta de forma introdutória como as ações de gestão de áreas contaminadas e as etapas de um empreendimento imobiários podem e devem andar juntos, desde a aquisição até a geração de caixa, mostrando como os estudos e a gestão de áreas com passivos ambientais são essenciais ferramentas para a realização de grandes projetos imobiliárioas em áreas contaminadas ajudando o setor de Real State a minimizar o impacto no fluxo de caixa em seus projetos e a maximizar o Valor Geral de Venda (VGV) destes.

O processo de incorporação se inicia com a identificação e aquisição de terrenos que se enquadrem ao empreendimento planejado e seus clientes, ou ao perfil de seus potenciais clientes. Investidores e incorporadoras realizam uma Due Diligence Ambiental (EDD) para avaliar a existência ou não de contaminação e, em caso afirmativo, os custos envolvidos em uma futura intervenção (remediação uma delas) para a reabilitação da área. Estudos ambientais preliminares são essenciais para evitar surpresas de todas as ordens, que certamente irão desaguar em surpresas financeiras. Após a aquisição, um estudo de viabilidade financeira e de engenharia é realizado. Este considera o custo de remediação, potencial de desenvolvimento e retorno sobre o investimento.

Muitas medidas definidas no plano de remediação já podem ou devem ser executadas em conjunto com o projeto do empreendimento. Medidas simples, como por exemplo a definição de se implantar garagens subterrâneas, ou o projeto e idealização de áreas abertas de convivência, já dialógam com o projeto de remediação, auxiliando na reabilitação das áreas para o uso atual desejado. A integração entre os estudos ambientais de diagnóstico, planos de intervenção e os projetos de arquitetura e engenharia podem contribuir até mesmo para dar uma solução a imóveis que já foram comprados com contaminação e estavam estocados, auxiliando a definir o melhor perfil de comprador/cliente que abrigue os custos de intervenção, gerando receitas e retornos onde antes existiam somente passivos, despesas e custos de oportunidade com o imóvel estocado.

A execução da remediação poderá e deverá ocorrer em conjunto com a implantação/construção do empreendimento, potencializando as sinergias já definidas em projeto, ou se complementando, quando o processo de remediação começa já com as obras iniciadas. Custos como sondagens, escavações, vigilância, transporte de terra, de resíduos, topografia, horas máquinas, horas homem, segurança do trabalho são alguns custos que serão minimizados/otimizados com um bom planejamento.

A construção do empreendimento é realizada, seguida pela comercialização das unidades, que começa antes mesmo da conclusão das obras para gerar fluxo de caixa positivo. Finalmente, as unidades são entregues aos compradores, e o empreendimento começa a gerar receita. Tudo isso com a área já reabilitada e averbada, já constando em sua matrícula como reabilitada para o uso definido, dando a tranquilidade ao novo proprietário. Os prazos da remediação, com a tecnologia aplicada de forma adequada e corretamente não devem impactar os prazos de construção e entrega das chaves.

A tabela abaixo, apresenta de forma resumida uma breve correlação entre as fases de um empreendimento imobiliário e os estudos ambientais.

Tabela de Fluxo de Incorporação e Estudos Ambientais

Os custos de remediação, se não bem estimados, podem comprometer a viabilidade financeira do projeto. A conformidade com regulamentações ambientais é crucial para evitar multas e embargos. A percepção do mercado sobre a segurança do empreendimento também é importante para o sucesso das vendas e o VGV. Por outro lado, áreas subutilizadas podem se transformar em locais desejáveis após a revitalização, aumentando significativamente o valor do terreno e o VGV. A revitalização contribui para o desenvolvimento sustentável, transformando passivos ambientais em ativos valiosos.

Um exemplo de sucesso é a transformação das antigas áreas industriais na Marginal Pinheiros na cidade de São paulo. Essas áreas passaram por remediação e foram convertidas em complexos residenciais e comerciais modernos. O planejamento cuidadoso e estudos ambientais rigorosos permitiram a criação de empreendimentos que aproveitam a localização privilegiada e infraestrutura existente, resultando em projetos com alto VGV.

Incorporar empreendimentos em áreas contaminadas apresenta desafios, mas também oferece oportunidades únicas. Estudos ambientais detalhados e projetos adaptados são essenciais para mitigar riscos e maximizar o valor dos empreendimentos. Com planejamento adequado e expertise técnica é possível transformar passivos ambientais em ativos valiosos, contribuindo para o desenvolvimento sustentável e a revitalização urbana de São Paulo e outras áreas metropolitanas que já abrigaram complexos industrias no passado.