A Região Metropolitana de São Paulo é a 4° maior do Mundo, com quase 22 milhões de habitantes, ficando atrás somente de Tóquio, Japão (37 milhões), Delhi, Índia (31 milhões) e Xangai, China (27 milhões). Para todos estes centros financeiros, de educação, serviços e cultura o grande desafio é continuar crescendo, mas com a maior qualidade de vida possível para suas populações.
Dentro desse contexto, o setor imobiliário em São Paulo não poderia deixar de ser um dos mais dinâmicos e prósperos do Mundo, atraindo investidores nacionais e internacionais, aproveitando toda a pujança de São Paulo . Entretanto, com a busca pelo aumento da qualidade de vida, empreendores e desenvolvedores de ativos imobiliários veem crescer cada vez mais as restrições para aquisição e desenvolvimento em áreas verdes (greenfields), o que leva investidores a considerarem antigas áreas industriais e áreas já urbanizadas (brownfields) como opções viáveis para novos empreendimentos
São áreas localizadas em pontos já urbanizados, antigas ou atuais áreas induatrias, com ampla oferta de aparelhos públicos e desenvolvimento privado, que representam uma grande oportunidade de desenvolvimento e revitalização. Contudo, estudos ambientais que entandam os impactos que serão gerados e os passivos ambientais que podem ser encontrados passam a ser peça fundamental para a saúde financeira e legal destes empreendimentos. Desta forma, a Due Diligence Ambiental (Environmental Due Diligence – EDD), torna-se essencial para garantir a viabilidade e a conformidade ambiental de projetos imobiliários.
Antes de adquirir um terreno, especialmente em áreas urbanas ou industriais, é essencial realizar a EDD para identificar possíveis contaminações que alterem a qualidade do solo e da água subterrânea, entre outros matrizes, e impessam a ocupação futura desejada. Uma EDD bem feita ajuda a evitar surpresas desagradáveis após a compra e permite negociar o valor do terreno de forma justa, considerando os custos de remediação e consequente reabiliatação, se necessários. Além disso, durante o desenvolvimento de novos empreendimentos, é fundamental continuar monitorando e avaliando a condição ambiental do local para garantir que não surjam novos problemas que possam impactar negativamente o projeto.
A EDD é uma investigação inicial para identificar possíveis fontes de contaminação em um terreno. Este processo envolve a revisão de históricos de uso e ocupação do solo, inspeções visuais, entrevistas com antigos e atuais proprietários e, algumas vezes, análises rápidas para confirmação da qualidade do solo e água subterrânea. O objetivo é detectar indícios de contaminação que possam requerer uma investigação mais detalhada (etapas de investigação confirmatória e detalhada).
A EDD deve ser realizada por profissionais com vasto conhecimento e com experiência em empreendimentos imobiliários (aquisição, projetos e construção), processos industriais diversos, legislação ambiental, legislação de uso e ocupação, estudos do meio físico e finanças. A experiência do profissional é crucial para identificar corretamente potenciais fontes de contaminação, atuais e pretéritas, e sugerir as melhores práticas de investigação, remediação e fazer a estimativa adequada de seus custos. Embora o registro em conselhos como o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) e outros seja importante para garantir a conformidade com as regulamentações, o conhecimento, expertise prática e o histórico de projetos semelhantes devem ser os principais critérios na escolha do consultor.
A ausência da realização da EDD ou sua má condução podem resultar em impactos finaceiros, ambientais, de imagem e legais muito significativos. Contaminações não detectadas podem se espalhar, afetando a qualidade do solo e dos recursos hídricos para além dos limites da imóvel ou terreno. Custos de remediação ambiental podem ser extremamente onerosos, e a depreciação do valor do terreno devido à contaminação pode resultar em perdas financeiras consideráveis para investidores e incorporadoras. Legalmente, a omissão na realização da EDD pode acarretar ainda em sanções severas.
Já a boa e adequada realiação da EDD tranforma a realização do desenvolvimento imobiliário em brownfields em grandes oportunidades de negócio, tranformado passivos em grande ativos, com altos retornos em várias modalidades imobiliárias para incorporadoras, construtoras, fundos de investimento e clientes. A EDD é uma etapa crucial para garantir a segurança ambiental, financeira e legal de empreendimentos imobiliários em São Paulo e em todos os grandes centros metropolitanos no Brasil e no Mundo. Investidores e incorporadoras devem priorizar essa prática para mitigar riscos e assegurar a viabilidade de seus projetos e a segurança e retorno de seus clientes.